Uusarenduste kinnisvaraoptsioonidega kauplemine on üks potentsiaalselt tulusamaid lühiajalisi investeerimisstrateegiaid kasvavatel kinnisvaraturgudel.

Kuigi see nõuab hoolikat ajastust ja põhjalikku uurimistööd, võib edukalt läbi viidud optsioonitehing tuua tootluse, mis jääb vahemikku 50% kuni 500%. Mõningatel juhtudel isegi üle 1000%.

Modernse portfelliteooria kohaselt tasub pika ajahorisondiga ja piisava riskitaluvusega investoril 10% kuni 20 % portfellist suunata kõrge potentsiaalse tootluse ja kõrgema riskiga varadesse. Seda selleks, et kiirendada kogutootlust ilma ülejäänud konservatiivset tuumikut ohustamata.

Kui tavaliselt käib kõrge tulususega kaasas ka kõrge risk, siis kinnisvaraoptsioonide puhul on võimalik tänu hoolikalt valitud ajastuse, arendusprojekti ja tehingu struktuuri puhul riski märkimisväärselt vähendada (luues asümmeetrilise võimaluse).

Eduka optsioonitehingu võtmeteguriks on kiiresti kasvav nõudlus uue kinnisvara vastu. Käesoleva raporti kirjutamise hetkel (juuni, 2025) on Eesti uusarenduste turg pakkumistest küllastunud ning hinnakasv seetõttu aeglane.

Läti kinnisvaraturul on aga see-eest tekkimas harukordne võimalus, et järgnevate aastate jooksul kinnisvaraoptsioonidega kauplemise strateegiat kasumlikult rakendada.

Käesolev raport annab investeerimishuvilisele lühikese ülevaate, miks just Lätis on algamas tõenäoliselt kordumatu ajaaken, et tulusaid kinnisvaraoptsiooni tehinguid teha.

Raport tugineb minu 16-aasta pikkusele kogemusele kinnisvarasektoris (olen töötanud maakleri, arendaja müügiesindajana ja investorina) ning enam kui kuu aja pikkusele põhjalikule uurimustööle, mis hõlmas kohapealseid külastusi Riias, intervjuusid arendajate ja maakleritega, erinevate makro- ja mikromajanduslike andmete vaatlust, ning pakutavate tehingute analüüsi.

Olen ise sääraseid optsioonitehinguid teinud edukalt mitmeid (mh 1900% tootlusega tehinguid), seega allolev annab edasi õppetunde, mida olen saanud reaalsest praktikast.

Läti uute eluasemete turg on jõudmas kiiresse kasvufaasi

Lätlased on alles nüüd jõudmas kodulaenude ja kaasaegsete eluasemete ajastusse.

Kodulaenu võtmine uue kodu ostmiseks on Läti ühiskonnas alles hiljaaegu alguse saanud trend.

Allolev graafik võrdleb baltimaade pealinnade keskmist väljastatud laenusummat korteritele. Nagu näha on Riia teistest pea kahekordselt maas.

Ka uute kvaliteetsete elamispindade turule toomine on lätlaste jaoks uus fenomen.

Üks mu lätlasest sõber kirjutas nii: ”Lõpuks saab meil olema Kesklinna piirkonnas/lähistel uusi modernseid arendusi, mis rõõmustab mind, kuna elan Kesklinnas.”

Valdav osa lätlasi elab vanades nõukogudeaegsetes majades. 

Bonava Eesti tegevjuht Taavi Soorm:

Everaus Kinnisvara tegevjuht Janar Muttik:

Invego tegevjuht Kristjan-Thor Vähi:

Turu potentsiaal on Läti kinnisvaraturule toonud mitmed Eesti arendajad: Bonava, Merko, Hepsor, Invego, Everaus jt.

Arendajate enda sõnul paistavad lätlaste jaoks Eesti arendajad usaldusväärsete kvaliteeditoojatena.

Eesti optsioonikauplejate jaoks annab turvatunnet see, et kaupa saab teha Eestist pärit ettevõtjatega.

See, et lätlased on viimase 5-10 aasta jooksul ümbrikupalkadelt liikunud üle ametlikele laekumistele ja on muutunud seeläbi laenukõlblikuks, on pannud pangad jõuliselt kodulaenusid müüma.

Allolev graafik näitab majapidamistele antud eluasemelaenude aastast kasvumäära kolmes Balti riigis. On näha, et alates 2023. aastast on laenulepingute arv olnud tõusutrendis.

Läti Swedbanki andmetel oli 2025 esimese kvartali sõlmitud laenulepingute arv 48% suurem, kui mullu samal perioodil.

Kui käisin arendajatega koha peal kohtumas, siis mitu müügiesindajat ütlesid, et nende pangapoolsed partnerid on järjest suurema töökoormuse all (ning menetluse ajad hakkavad venima), kuna kodulaenude taotluste arv on viimaste kuudega järsult kasvanud. 

Kinnisvarahinnad ei ole aga elatustaseme tõusule nö järgi veel jõudnud. 

Allolev infograafik võrdleb uusarenduse keskmist ruutmeetri hinda Balti pealinnades (mõõdetud 2025 I kvartalis).

Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas:

Ehk et Läti kinnisvara hindadel on siin võrreldes Tallinna ja Vilniusega märkimisväärset kasvuruumi.

See kasv on juba ka alanud.

Bigbanki juht Arthur Taavet:

Läti kohalik maakler Austra Grinberga ütles mulle kõnes, et meeleolud on optimistlikud. Ta tõi esile, et aasta alguses juhtus ootamatu sündmus — jaanuaris (madalhooajal) oli tehinguid rohkem kui detsembris. Ning veebruaris oli rohkem kui jaanuaris.

See on kõige suurem aasta alguse tehingute aktiivsus pärast aastat 2017.

Cenubanka (Läti kinnisvaratehingute andmebaas) andmetel oli 2025 esimese kvartali tehingute arv tervelt 30% kõrgem, kui aasta tagasi. Ning uutes projektides oli selle aasta esimeses kvartalis tervelt 53% rohkem tehinguid, kui mullu samal perioodil.

Alloleva graafiku avaldas Cenubanka 2025 juunis. See näitab Läti kinnisvara tehingute arvu erinevates kategooriates. Sinine kategooria näitab uuema kinnisvara (ehitatud hiljem kui 2000.a.) tehingute arvu kuude kaupa.

Cenubanka kommenteerib ka ise, et turu struktuur on märkimisväärselt muutunud, kuna sel aastal on uute projektide müügiosakaal koguturust juba 32%, võrreldes aasta tagusega kui see oli veel 27%. Kui uute projektide osakaal suureneb, kasvab ka keskmine tehingusumma.

Allolevalt graafikult nähtub, et Läti kinnisvara keskmine tehingusumma (hall joon “kopā”) on viimased kolm kvartalit olnud kasvutrendis (2025 II kvartali andmed ei ole veel lõplikud).

Citify.eu andmetel oli 2025 II kvartalis Riia uusarenduste tehingute hinnad (mõõdetud võlaõiguslikud lepingud ehk “paberi pealt müük”) 10% kõrgemad, kui eelmisel aastal. Pakkumiste hinnad on aastaga tõusnud 14%.

Uusarendustes värskelt müüdud ühikute arv rohkem kui kahekordistus juuni kuus võrreldes mai kuuga (allolev graafik).

Langeva euribori ja kasvava Läti majanduse kontekstis võib prognoosida sealsete kinnisvarahindade kasvu hoogustumist.

Kinnisvaraoptsioon on võlaõiguslik leping, mis annab ostjale õiguse osta kinnisvara kindla hinnaga ja kindlal perioodil tulevikus

Üks levinumaid kasutusi sellele on, kui kinnisvaraarendaja müüb ostjale korteri nö “paberi pealt” ajal, mil kortermaja veel valmis ei ole. Ostja võtab endale õiguse osta ning arendaja kohustuse müüa korter kokku lepitud hinnaga ajal, kui korter on üleandmiseks valmis.

Eestis sõlmitakse selleks võlaõiguslik ostu-müügileping. Kui hoone ehitus on lõppemas ning kinnisvara valduse saab üle anda, sõlmitakse asjaõiguslik ostu-müügileping.

Lätis toimub võlaõigusliku lepingu sõlmimine ilma notarita ning saab kasutada ka distantsilt digiallkirjastamist.

Tavapäraselt maksab ostja võlaõigusliku lepingu sõlmimisel kinnisvaraarendajale 10% kuni 20% kokku lepitud korteri ostu-müügihinnast ettemaksuks.

Kriitilise tähtsusega on see, et arendaja annaks võlaõiguslikus lepingus sulle õiguse selle lepinguga võetud nõuded ja kohustused üle anda kolmandale osapoolele. 

On arendajaid, kes seda luba anda ei taha. Nendelt arendajatelt ostmise ma käesoleva strateegia puhul välistaks. On aga mitmeid arendajaid, kes seda lubavad. 

Küll aga võib arendaja selle eest küsida sinu käest tasu vahemikus näiteks 3% kuni 4% müügihinnalt. See tasu makstakse juhul kui müüd oma võlaõigusliku lepingu (kinnisvaraoptsiooni) edasi.

Kuidas osta uusarendusest allahindlusega korter ja teenida müügiga 100%-suurune tootlus

Et eelmüüki hoogustada, teevad arendajad tavaliselt allahindlust. 

“Kui paned arenduse töösse, siis on vaja täita miinimummaht, et saada pangafinantseering lahti,” selgitas Janar Muttik Äripäeva raadio hommikuprogrammis. “See, et tehakse soodustusi arenduste algfaasis, ei ole midagi uut.” (Kinnisvarauudised)

Allahindluse suurus sõltub arendaja ja turu hetkeolukorrast. Tavaliselt otsustatakse seda iga olukorra puhul eraldi. Üldjuhul jääb see vahemikku 5%-10%, kuid võib olla ka erandeid.

Oletame, et oled välja valinud ühe ühiku, mille “letihind” on 200 000 eurot, kuid arendaja on nõus sulle selle müüma 190 000 euroga (5% soodustus).

Ütleme, et arendaja on nõus 10% suuruse sissemaksega. See tähendab, et pead kinnisvaraoptsiooni omandamiseks tasuma 19 000 eurot.

Kujutame ette, et vahepeal on umbes aasta aega möödunud. Kortermaja hakkab lähenema valmimisele. Näidiskorter on juba olemas, kuid muid kortereid veel viimistletakse. Turuhinnad on kasvava nõudluse ja inflatsiooni tõttu vahepeal ca 7% tõusnud.

Kuna aja jooksul selgus ka, et arendaja tegigi hinnastamisega väikese näpuka, siis oletame, et leiad korterile ostja, kes on nõus maksma 220 000 eurot (10% kõrgem hind “letihinnast”).

Sõlmid ostjaga lepingu arendajaga allkirjastatud võlaõigusliku kokkuleppe üleandmiseks tasu eest.

Kui arvestame arendaja poolt soovitud tasu ja muud võimalikud kulud u 5% ulatuses maha, siis jääb sinu kasumiks 220 000 - 5% - 190 000 = 19 000 eurot.

Selle näite puhul on sinu omakapitali tootlus 100%.

Juhul, kui sul oleks õnnestunud saada arendaja nõusse 5% suuruse sissemaksega (9500 eurot), siis oleks su omakapitali tootlus 200%. Seega siin on palju varieerumisruumi sõltuvalt sinu läbirääkimisoskustele, analüüsile, turumuutustele, arendaja poolt tehtud hinnastamisvigadele jne.

Riskid ja nende maandamine

Kinnisvaraoptsioonidega kauplemine kuulub kõrge riski ja kõrge tasuvusega investeeringute kategooriasse.

Seega riskide maandamine on siin võtmestrateegia.

Erinevalt aga näiteks aktsiaoptsioonidega kauplemisest, on kinnisvaratehingute puhul võimalik riske kontrollida igasugustel erinevatel viisidel.

Alljärgnevad on võimalikud riskid ja strateegiad nende maandamiseks:

1) Projekt jääb kahjumisse (või ei teeni piisaval määral kasumit). Näiteks seetõttu, et ostsid arendajalt liiga kõrge hinnaga või kinnisvaraturg pöördus langusesse.

Riskimaandus #1: Veendu, et nö juba eos ostad korteri alla turuhinna. Mida rohkem õnnestub sul arendajalt hinda alla kaubelda, seda väiksem on risk. Nagu juba mainitud, on parim šanss selleks varases eelmüügi faasis. Mida kvaliteetsem on su uurimustöö ja analüüs, seda väiksem on risk, et ostad kogemata ülehinnatud objekti.

Riskimaandus #2: Veendu, et tegutsed ajal, mil kinnisvara turuhinnad on tõusutrendis.

Riskimaandus #3: Kui oled valmis ka vara välja ostma ja omale portfellisse jätma (nt andes korteri üürile), siis on sul võimalus müügitehing teha tulevikus, kui turuhinnad on tõusnud. Kui valid objekte, mida tahaksid ka pikaajaliselt omada ning mille välja ostmiseks on sul vahendid olemas, siis see vähendab käesoleva strateegia riski märkimisväärselt.

Riskimaandus #4: Kasumi tootlikkuse protsent on väga suures sõltuvuses sissemakstud rahaga. Et tootlikkust suurendada, proovi saada arendaja nõusse võimalikult väikese sissemaksega.

2) Sul ei õnnestu leida korterile õigeaegselt ostjat. Kortermaja saab valmis, ning pead arendajalt korteri välja ostma. Juhul kui sa tehingusse ei ilmu, võib arendajal olla õigus kokkulepitud summas su raha nö leppetrahvina endale jätta (sõltub kuidas kokku leppisite).

Riskimaandus #1: Veendu, et su pakkumise hind ei ole turu silmis ülehinnatud. Liiga kõrge hind aeglustab müüki.

Riskimaandus #2: Kui on oht, et jääd kogu oma rahast ilma, siis kõigepealt paku arendajale objekti tagasi. Kui asja turuhind on kõrgem, siis teinekord on arendajal huvi see endale tagasi võtta, et see ise kasumiga edasi müüa. Minul ühe tehinguga juhtus nii.

Riskimaandus #3: Vali omale objekt, mille oleksid niikuinii nõus ka välja ostma (et näiteks üürile anda).

Riskimaandus #4: Proovi vähendada kokku lepitava leppetrahvi suurust, mis võlaõiguslikku lepingusse läheb. Sissemakse ja leppetrahv ei pea olema sama suur summa.

Riskimaandus #5: Juhul kui uurimuse käigus selgub, et arendaja on ehituse käigus võlaõiguslikus lepingus võetud kohustust rikkunud, on sul õigus taganeda ja hoopis arendajalt leppetrahvi nõuda. Olen seda oma praktikas ka näinud. On arendajaid, kes otsivad viise, kuidas eirata linnaplaneerimise poolt seatud tingimusi. Põhjalik uurimus aitab tuvastada selliseid eiramise kohti. Mida detailsem ja sügavam on varajases faasis tehtud võlaõiguslik leping, seda suurem on tõenäosus, et arendaja ehitab midagi lepingust mööda. Kuid arvesta, et kui taganed ja arendaja peab sulle trahvi maksma, siis tõenäoliselt ei ole ta kuigi positiivselt meelestatud, et sinuga tuleviku tehinguid teha.

Riskimaandus #6: Panusta kvaliteetsesse turundusse, et objektile ostja leida. Mida rohkem turunduskanaleid kasutad, seda rohkem silma su objekt potentsiaalsetele ostjatele jääb. Kuid arvesta, et turunduskulu vähendab kasumit.

Riskimaandus #7: Organiseeri väljaostu finantseerimine ja võta korteri valdus vastu. Seejärel paku turule koheselt sissekolimiseks valmis uut korterit. Tehisaru abiga saab visualiseerida sisekujundust. Korterit saab kohapeal huvilistele näidata. Kui ostjal on võimalik koheselt sisse kolida (mitte ei pea 2 aastat ootama kodu valmimist), siis on ka selle turuhind kõrgem. Lätis annab eriti tunda, et varajases faasis pigem ei eelistata osta. Osad arendajad on mulle ka kohtumisel välja öelnud, et neil hinnatasemed tõusevad kui maja valmima hakkab. 

3) Arendaja kaob koos su rahaga. Ta ei ehita maja valmis ega anna objekti üle. Müüb hoopis firma “tankistile” ja kaob ära.

Riskimaandus: Tee tehinguid vaid usaldusväärsete arendajatega, kes on turul pikalt tegutsenud, kellel on hea maine ja kelle finantspositsioon on piisavalt tugev. Tundmatult väikearendajalt, kes arendab oma esimest projekti, ei soovita mitte mingil juhul osta.

4) Arendaja ehitab ebakvaliteetse toote, mis vajab parandusi.

Riskimaandus #1: Müü objekt edasi enne hoone valmimist. Sellisel juhul peab sinu ostja nõudma arendajalt objektiparandusi. Ostjat kaitseb ka ehitusgarantii seadus.

Riskimaandus #2: Osta vaid arendajalt, kelle palgatud ehitusfirma on tuntud kvaliteetse ehituse poolest.

5) Kaotad kogu oma raha ning see teeb sulle finantsiliselt suurt kahju.

Riskimaandus: Investeeri sellesse strateegiasse vaid nii suur summa, mille kaotusega oled valmis riskima. Kui vaja, võta punti kaasinvestorid, kellega üheskoos riske maandada.

6) Ostad arendajalt mitu ühikut, aga osade ühikutega tekib ootamatuid probleeme. Jõuad olukorda, kus arendaja nõuab sult kõigi ühikute välja ostmist (maja valmimisel), kuid osasid ühikuid ei õnnestu sul ära müüa. Või näiteks selgub, et mõni ühik muutus ehituse käigus lubamatul määral, ning soovid ostmisest taganeda.

Riskimaandus: Sõlmi iga ühiku puhul eraldi võlaõiguslik leping. Nii saad ühe kaupa taganeda, ilma et see ohustaks teiste ühikutega seonduvaid tehinguid.

Kokkuvõte

Lätlased on jõudmas kodulaenude ja uute eluasemete ajastusse.

Läti uusarenduste kinnisvaraturg on täna kasvutrendis. See loob järgnevateks aastateks võimaluse uusarenduste kinnisvaraoptsioonidega teha kasumlikke ostu-müügi tehinguid, mille tootlused võivad jääda vahemikku 50% - 500%. 

Et riske maandada, tasuks alati eelistada usaldusväärset arendajat, siseneda projekti varakult, kaubelda võimalikult palju hinnast alla, maksta võimalikult vähe sisse, hajutada omakapitali panust erinevate investorite vahel, hajutada oste erinevate projektide vahel, ning vaadata, et kirjutaksid alla sellisele lepingule, kus sinu riskid on minimeeritud.

Igal juhul on selge, et kõrgema riskitaluvusega kapitali jaoks on täna käes soodne ajaaken võtmaks positsioone Läti uusarenduste kinnisvaraturul.

Isiklikult olen enda jaoks juba mõne objekti ära broneerinud ning peagi loodan allkirjastada oma esimesed optsioonilepingud.

Liitu Spark investeerimisklubiga ja saa ligipääs Läti kinnisvaraoptsioonide suunalisele siseinfole ning investorite networkile

Nendele, kes on huvitatud Läti kinnisvaraoptsioonide flippimisest, kuid takistusteks on:

• ei tunne Läti turgu ning see tekitab kõhklusi

• puudub ligipääs eelmüügifaasis olevatele uusarenduste pakkumistele

• ei tea, kuidas kinnisvaraoptsioone flipitakse

• ei taha üksi sellel suunal tegutseda

…olen lahenduseks loonud spetsiaalse investeerimisklubi.

See on haridusplatvorm ja network investeerimishuvilistest, kellel on ligipääs ainulaadsele uurimustööle, strateegilistele teadmistele ja eelmüügifaasis olevate uusarenduste watchlistile.

Kui oled huvitatud investeerimisklubiga liitumisest, siis registreeri oma huvi klikkides allolevale lingile.

Registreeri huvi investeerimisklubiga liitumiseks

Viited

• https://cenubanka.lv/storage/files/overviews/NEWSLETTER_2025/CB_2025.06.pdf

• citify.eu

• Swedbank_Tendences majoklu tirgu 2025.pdf

• https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2025/06/11/muttik-teeme-allahindlust-et-jouda-panga-rahani

• https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2025/06/13/uhe-tallinna-korteri-eest-saab-riias-kaks

• https://www.kinnisvarauudised.ee/uudised/2025/06/18/uute-eluasemte-hinnatous-latlased-alles-avastavad-riia-umbrust

Disclaimer: Käesolevas dokumendis sisalduv teave ei ole personaalne finants- ega investeerimisnõu. Tegu on iseseisva uurimustööga, millel on eelkõige üldhariduslik eesmärk. Käesolev dokument peegeldab autori isiklikke arvamusi ning võib sisaldada vigu. Mineviku tootlused ei näita tulevikutootlust. Investeerimine on riskantne, mh võid kaotada kogu investeeritud raha. Enne investeerimisotsuste tegemist konsulteeri professionaalse finantsnõustajaga.